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戒备住房风险:建立住房贷款风险戒备机制

2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

戒备住房风险:建立住房贷款风险戒备机制

2003年03月19日10:24经济参考报

近一段时代,房地产泡沫问题一直是理论界和业内人士谈论的热门话题••。2002年央行二¶••⊿三季度货币政策履行报告都特别提示金融机构:商业银行在支撑房地产业发展的同时,要切实加强信贷管理,警惕房地产泡沫的涌现••。

戒备住房金融风险,是住房金融发展过程中必须解决的重要问题••。

要戒备金融风险,首先必须规范金融主体特别是商业银行自身的行动,有效把持总量,合理调剂结构,履行差别政策••。各金融机构要综合考虑自身房地产贷款的现状¶••⊿资金状态¶••⊿中长期贷款比例指标¶••⊿经营管理程度¶••⊿风险遭遇能力和房地产市场发展远景等,相应断定全行的房地产贷款总量和比例,适度把持房地产贷款的规模,在积极优化存量贷款的基础上,严格把持和用好增量贷款;从银行内部来说,要加强内控管理,规范业务操作,严格个人住房贷款事前审批,完善贷后管理机制,把持个人不良贷款持续增长的局面••。另一方面,针对开发商的开发项目建立动态跟踪系统,及时控制工程进度¶••⊿资金运用等重大的企业行动,避免涌现资金挪用导致项目不能正常完工,为贷款持续发放供给根据••。在这个基础上,还必须做好以下几方面工作:

1¶••⊿建立以政府担保与商业性保险相联合的住房金融保险系统

借鉴美国¶••⊿日本政府的成功做法,成立国家贷款担保机构,专门为中低收入者供给抵押贷款担保••。这些机构担保的购房者可得到金融机构供给的全部抵押贷款,在首付款¶••⊿偿还期限等条件上适当放宽,为中低收入者供给更多支撑••。在条件成熟时成立一批私营抵押贷款保险公司,形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网,并在此基础上引进再担保保险机制••。这种机制的运作是融资利用者通过对人或物的保险,与政府性担保机构和保险公司签订债务偿还委托合同,担保机构成为保险受益人,利用从保险机构获得的保险金向金融机构一次性偿还担保机构的剩余债务••。

以政府担保与商业性保险相联合的住房金融保险系统,既有利于在住房抵押贷款保障领域有效施展市场机制的基础性调节作用,又能施展政府调节对市场失灵的补充作用••。这种做法已成为国外解决普通家庭住房问题的重要道路,有利于疏散一级抵押市场的贷款风险,进步贷款的安全性和流动性,增进住房信贷资产良性循环¶••⊿以及对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券具有重要意义••。

2¶••⊿政府采用住房信贷贴息政策,减轻住房抵押贷款风险

从最需要贷款的中低收入家庭看,贷款门槛仍然太高,还款压力大••。政府采用贴息政策,有利于减少被迫违约的风险••。据估计,贴息1%相当于利率降落1%,由此带来的消费存贷款能力可增长10%••。贴息的资金可起源于财政和房改基金增值两种道路••。财政贴息并不是一种净支出,通过财政贴息可启动大批的贷款,增长房屋销售量,能带来更大的财政收入••。

3¶••⊿建立合理的住房金融资金筹集机制,以解决住房金融的流动性问题

解决住房金融发展过程中所需的长期资金问题是住房金融健康发展的要害,也是住房金融风险戒备的基础••。从我国的实际出发,为使短期的社会资金能够长期¶••⊿稳固地进入住房金融领域,以解决住房金融的流动性问题,可以采用以下方法:一是建立住宅储蓄信贷制度••。为形成稳固的住房信贷资金起源,可以采用市场利率吸收住房储蓄资金,并按市场利率发放住房贷款,对中低收入家庭则履行优惠贷款,利差由政府财政贴息解决••。二是持续健全和完善住房公积金制度,进步公积金运行质量••。住房公积金制度作为一种强制性¶••⊿政策性¶••⊿任务性的住房融资模式,为我国住房金融供给了大批的长期资金,这是戒备住房金融流动性风险的有效手段••。为进步职工缴纳公积金的积极性,可以考虑在我国创立公积金受益凭证,其本质就是对公积金缴交额的证券化,采用市场利率运作,使职工购置公积金可以得到资金的增值••。三是发展住房抵押贷款二级市场,将个人住房抵押贷款出售或者证券化••。如果能够出售抵押贷款,则商业银行可以在需要时将长期资产变现,从而解决住房抵押贷款流动性差的问题••。目前,我国比较愿意并且合适购置商业银行住房抵押贷款的投资者,重要是保险公司¶••⊿投资基金¶••⊿养老基金等一些金融机构••。这些金融机构也需要一些长期资产以与其资金起源相匹配••。当前重要的障碍是在政策上,由于金融机构分业经营的限制,使得人寿保险公司¶••⊿基金管理公司不能够购置个人抵押贷款••。住房抵押贷款的证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合,将必定数量的在贷款期限¶••⊿利率¶••⊿抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款汇集组成抵押组群,经过担保¶••⊿信用升级后以债券的方法出售给投资者••。住房抵押贷款证券化使银行通过资本市场将风险疏散给宽大的投资者,而且还进步了银行资产的流动性••。在国内几大国有银行以及央行与证监会的共同努力下,求证已久的房地产证券化被推上前台的时间已经不再遥远,这将是我国住房金融发展的一个方向••。

4¶••⊿建立个人信用制度,以解决逆向选择问题

具体应包含重树个人信用观念¶••⊿完善个人信用评价系统,建立个人信用查询系统和制定我国的信用制裁制度等方面••。商业银行可以建立个人账户信息系统,逐步建立个人消费信贷登记制度,形成全国信用档案系统,通过制定与所在地区相适应的个人资信评定标准,使真正守信的借款人能与信用差的人差别开来;通过加大个人收入监管力度,进步个人信用材料的真实性;建立和完善相干的配套制度,严格履行存款实名制,履内行庭财产登记制和个人财产破产制度等;银行之间¶••⊿银行与信息咨询公司之间要加强合作,履行资源共享,制定统一的个人信用等级咨询评定系统,使得个人信用等级评定操作快捷¶••⊿实用¶••⊿及时有效地推动个人信用系统的建设和良性运作,增进个人信用系统的健康发展••。

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