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未来三年:抵押贷款带来金融海啸第二波?

2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

信用等级高于次级贷款的Alt-A贷款业已岌岌可危,未来美国房屋抵押贷款市场应当还会造成5000亿-6000亿美元的丧失

“这将是袭击房屋市场的下一轮海啸••。”一位美国联邦高级银行检查官说••。

“我们现在还只是处于抵押贷款泡沫幻灭的早期,美国还将遭遇严重冲击••。”12月19日,美国基金投资经理惠特尼・蒂尔森(WhitneyTilson)在纽约吸收本报记者专访时说,“在宏大的违约¶••⊿拖欠债务¶••⊿以及房屋拍卖的浪潮前,第二轮抵押贷款灾害正在到来••。”

按照蒂尔森的说法,次级抵押贷款危机(简称次贷危机)之后,Alt-A和选择性可调剂利率贷款(optionARM)将是另外两颗等候引爆的定时炸弹••。

“为什么人们开端讨论第二轮抵押贷款灾害?因为他们已经看到这种情况开端产生了••。”蒂尔森说••。

两颗等候引爆的定时炸弹

在谷歌公司(GoogleInc.)最近发布的2008年中国热门搜索要害词排行榜,年度搜索最多的“是什么”排行中,“次贷危机是什么”位列第三••。

接下来的几年时间里,人们需要做好筹备,吸收另外两个生僻的词汇:Alt-A和选择性可调剂利率贷款••。

蒂尔森认为,次贷危机之后,Alt-A和选择性可调剂利率贷款将是另外两颗等候引爆的定时炸弹••。

美国住房抵押贷款市场可分为三个档次,优质(Prime)贷款面向信用等级高的客户(信用分数在660分以上);次级(Subprime)贷款通常指信用分数低于620分,收入证明缺失,负债较重的人;而Alt-A贷款介于两者之间••。

对于选择性可调剂利率贷款来说,买房者在最初几年只需要每月按揭支付非常低的利息(如1%),人们给这种利率取了个名字“引逗利率”,因为等到2年¶••⊿3年或者5年之后,重新设定利率时,买房者每月还款会大幅增长,甚至上涨数倍••。

“Alt-A和选择性可调剂利率贷款的利率正开端大规模调剂,而现在它们的违约率已经非常惊人••。人们意识到,这不再是理论上,而是实际产生的事情••。”蒂尔森指出••。

美国哥伦比亚广播公司(CBS)的王牌节目“60分钟”称蒂尔森是“这场危机中最好的一位引路人”,年底将至,许多“打理着上百亿美元资金的投资者最近都纷纷向他取经”••。

蒂尔森创办的T2Partners公司旗下拥有几家对冲基金和共同基金••。他同时还创办了《价值投资视察》杂志和“价值投资大会”并兼任主席,此前他还担负过奥巴马纽约地区筹款负责人••。

蒂尔森预计,Alt-A和optionARMs贷款的违约率最终将和次级贷款一样高,达到50%,而毒性更大的optionARM可能会高达70%••。

Alt-A贷款的缓慢崩溃

据摩根大通董事总经理¶••⊿房屋抵押贷款证券部主管吴向阳介绍,全部美国房屋抵押贷款的市场规模是10万亿美元,其中次级贷款1万亿美元,Alt-A贷款1万亿美元,优质贷款8万亿美元••。(详细见图1)

吴向阳说,“Alt-A问题很大,优质贷款目前问题还不是特别严重,但是趋势特别差,违约率都在变高”••。

瑞信抵押交易总监郭杰群说,Alt-A和优质贷款的违约率目前比次贷违约率仍然要低很多,“不过最近一两个月上升得很厉害,加速趋势比较明显”••。

他表现,在2005-2006年,次级贷款“最风光”的时候,对次级贷款承销的标准非常宽松,Alt-A虽然比次级贷款要好一点,但是“放松的标准可能差不多,因此今后Alt-A会比次级贷款的伤害更厉害”••。

马里兰州抵押贷款研究机构WholesaleAccess总裁DavidOlson表现,70%的Alt-A借款者都夸张了他们的收入情况••。

财经博客Monkeybusinessblog的合伙人¶••⊿抵押贷款资深专家EricSalzman说,当借款者和贷款经纪人在申请贷款,填写收入和工作一栏时,他们可以任意填写,有时候他们甚至什么都不填,因为没有必要••。

Salzman说,人们现在对于信用评级公司FairIssacs或者FICO打出来的信用分数已经持非常猜忌的态度••。Salzman在抵押贷款领域工作过20多年,曾担负贝尔斯登¶••⊿房地美¶••⊿瑞信¶••⊿美国财政部的管理层••。

次级贷款的人不用担心未来他们欠的贷款额度会上升15%,但Alt-A却有这一问题••。Salzman还表现,因为Alt-A违约都是在后期产生的,“我们将看着这场缓慢的崩溃持续很长时间”••。

根据加利福尼亚州违约数据供给商RealtyTrac的调查,违约率在2009年到2011年一直都会呈加速上升的态势,因为这一类的贷款在3年或者5年之后都需要进行利率调剂••。

蒂尔森还引用Unicredit团体的全球市场主管T••。J••。Lim的话说,“Alt-A是另外的一个大麻烦,对于任何在2006年下半年以及2007年上半年发行的东西,我都特别担心••。”

郭杰群供给的数据显示,涌现30天以上拖欠债务的违约情况,次级贷款为45%,选择性可调剂利率贷款为30%,而Alt-A为20%••。

但一些局部情况要糟糕得多••。蒂尔森说,雷曼兄弟在2007年初曾经承销过一批Alt-A贷款,现在仅仅过了17个月,这批贷款的违约率已经高达43%••。

“说谎者贷款”

据蒂尔森介绍,选择性可调剂利率贷款的规模约为5000亿-6000亿美元,重要是贷款给优先级的借款人••。

银行重要根据对房屋的估值以及信用评级公司FICO的信用评分来发放贷款••。蒂尔森说,从2004年到2007年,83%的选择性可调剂利率贷款的借款者都是低收入或者没有档案的,因此,此类贷款可以称为“说谎者贷款”••。

借款人可以选择三种方法还款:其一,偿还全部本金和利息;其二,偿还全部利息;其三,只偿还非常低的“引逗利息”(通常是2%-3%,甚至1%)••。在第三种情况下,没有支付的利息差额每个月将记入本金中••。

范例的选择性可调剂利率贷款都是30年或者40年的贷款,一般都是在5年后重新调剂利率的••。

在这场房价下跌中,遭遇丧失最严重的处所是发行选择性可调剂利率贷款最多的处所••。2006年,在全国所有的选择性可调剂利率贷款中,加州占18%,内华达占12%,佛罗里达占9%,夏威夷占9%,亚利桑那占8%,这几个州都是在美国房市危机中遭遇的冲击远远高于其他处所••。

“我的感到是,很多选择性可调剂利率贷款借款人的情况比次级借款人的情况还要糟糕,”加州再投资联盟的助理总干事KevinStein说,因为他们要和这种掠夺性的贷款抗争••。“他们欠的钱在不断增长,而利率的调剂则会产生更大的影响••。”

专门从事低价资产收购的LoneStar基金的李戍民对记者说,次级贷款是从2006年底2007年初开端出问题的,而Alt-A和选择性可调剂利率贷款实际上在2007年底也开端了,“最近只不过是在持续恶化”••。李戍民曾担负瑞银美国证券化策略团体的履行董事••。

今年第一季度CountrywideFinancial公司曾表现,在该银行的投资组合中,90天未还款的选择性可调剂利率贷款比例为9.4%,而去年和前年同期的数字是5.7%和1%••。

华盛顿互助银行在今年4月也表现,该银行的投资组合中,选择性可调剂利率贷款占了优先级贷款的50%••。但在逾期未还款的贷款中,此类贷款占到70%••。

Salzman也称,选择性可调剂利率贷款是抵押贷款中毒性最大的“东西”••。他给记者举了一个例子,如果某人获得了固定利率为5.5%,5万美元的浮动利率抵押贷款,那么每个月还款可以有三种选择••。其一,将本金和利息分摊后每月支付2839美元;其二,只支付利息2292美元;其三,每月只支付1%的利息,416美元••。

第二种还款方法与第三种还款方法的差别在于,如果按照第三种方法付款,那么每个月1875美元的差额将会记入本金之中••。当本金上涨15%至7.5万美元时,也就是第三年,就必须重设利率,要开端同时支付本金和利息了••。

此时,最初每个月只需要还款416美元,一下子就变成了3411美元••。

蒂尔森最近和一位联邦高级银行检察官进行了深入的交谈,对方告诉他“下一个出问题就是选择性可调剂利率贷款的产品了”••。

泡沫幻灭处于早期

蒂尔森对此次抵押贷款危机泡沫幻灭的过程进行了简短的回想,贷款标准在2000年开端松动了很多,而到2005年初之后,就变得更加糟糕了••。

其中最糟糕的贷款就是两年“引逗利率”的贷款••。他们目前的违约率高到“前所未有”的程度,特别是当利率调剂了之后会更差••。

这种引逗利率的第一批贷款是在2005年发行的,两年之后,2007年第一季度开端涌现大批违约,次贷危机由此爆发••。

但是在2005年一季度之后,蒂尔森表现,人们发行了一些质量更低的此类贷款••。这些贷款在2007年不断重新调剂利率,引发了越来越多的违约,于是这场危机持续恶化••。

蒂尔森说,从买房人第一个月欠款开端,一般需要平均15个月的时间把房屋清算掉,通常是通过拍卖的方法••。

如此算来,2005年第一季度发放的贷款,在2007年第一季度止赎,然后到2008年上半年拍卖出去••。

“考虑到2005年下半年贷款的标准进一步放松,一直持续到2007年上半年,我们可以很苏醒地意识到,2009年以及之后的违约¶••⊿止赎以及拍卖情况会进一步加剧,这些都会进一步拉低房价••。”

2008年,一共有约4400亿美元的抵押贷款利息进行了重新调剂,蒂尔森说,人们底本预计“引逗利率”的贷款永远都不会重新调剂••。

因为根据多年的经验,借款者和贷款者都认为房价会一直上涨,获得信贷也会一直很容易,这样借款人在利率调剂之前都可以再贷款••。

而现在房价不断下跌,抵押贷款市场冻结,很少有人能够重新贷款,这样就导致了违约大批上升,蒂尔森说,“许多情况下,甚至是在利率重新设置之前就违约了”••。

按照投资银行瑞士信贷团体的预测报告(见图2),去年和今年有数千亿美元规模的次级抵押贷款的利率进行过重新设定••。

但是当Alt-A和选择性可调剂利率贷款的利率大规模调剂后,大批买房者在未来三年将支付更高的利率••。Alt-A和选择性可调剂利率贷款的利率调剂将在2010年和2011年达到高峰,规模则将大大超过次级抵押贷款••。

蒂尔森说,要评估这些贷款造成的丧失将“非常艰苦”,但optionARM可能的丧失应当是1000亿美元-2500亿美元,而Alt-A的丧失将与次级贷款相当,大约是2000亿-3000亿美元••。

“所以将这几项相加,(住房抵押贷款市场)未来应当还会造成5000亿-6000亿美元的丧失••。”

蒂尔森说,2008年初的时候,我们就预计情况会变得非常糟糕,联邦政府必须采用大规模的干涉措施••。“现在来看,政府已经采用了措施,但仍远远没有结束”••。

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