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新政下买房:先办按揭再签合同以房养房买二套

标签 房贷 买卖 银行 按揭 
2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

今年以来,楼市经历了两次调控的波动••。新一轮房贷的一刀切,在克制投资性需求的同时,也可能把一些真实的自住需求挡在了门外••。在当下的政策环境下,如何能够根据自己的财力¶••⊿居住需要而理性买房?能否吸收他人的经验¶••⊿调动自身的智慧断定睿智购房?本期专题通过一些购房者的亲身经历,带你寻找当下买房的机宜••。

买三环以内的二手房

●故事案例

王瑜夫妻俩手头共有13万元••。想用仅有的13万元买套房子,他们想到了两个方案可以选择:一是一次性到位,买个100平方米以上的三房,总价大概需要60万元,首付两成绩是12万元,如果买了,就意味着手头的钱需要全部花在买房上••。

另一个方案就是买个便宜实惠的过渡房,七八十平方米左右的两房,大概总价在30万元,首付两成绩是6万元,剩下的钱可以装修,即使首付三成,自己也能交齐9万元,这样一来,王小姐夫妻俩的生活就轻松很多••。

▲专家支招

新政下,刚性需求者买房,专家建议最好是购置三环以内的二手房,生活配套完善••。2000年以后的房子价格广泛都在4000元/平方米高低浮动,而且全部市场的放盘量也很大,客户选择性很强,而且付款压力会减少••。

先办按揭再签合同

●故事案例

苏先生最近投资了一套约60平方米的小两房,单价5800元/平方米,总价在元••。他交了1万元的定金签了认购书,之后又让交首付款••。让他怀疑的是,为何交了首付却只拿了张收据••。开发商说先到银行申请按揭,等批了过几天再回售楼处签购房合同••。

他几年前曾买过一套二手房,是先签合同再去贷款的••。难道二手房和新房流程有差别?他去咨询了另外一家楼盘的情况,售楼员告诉他,一般情况他们是先付两万元定金,一个星期后签合同交首付款,然后拿着合同复印件和首付款发票去银行办理按揭••。那先办按揭后签合同,这样的程序银行认可么?带着这样的疑问,他又找到了一位从事地产业的朋友小刘,小刘告诉他说,“其实只要开发商信用好就没有大问题••。现在有的开发商就是先交定金签了认购书后,交齐材料去银行办理按揭,然后再签合同网上备案,最后等着银行放款••。办按揭只是说先查询信用系统¶••⊿购房证明¶••⊿收入证明等手续,真正办理完是在签完合同之后••。否则如果你无法贷款,签了合同就必须得违约了••。”

本来,现在银行对材料审查都比较严格,一旦有偏差很可能贷不到款••。因为楼盘都有自己指定银行合作,个别开发商就针对一些投资型客户或者材料有点复杂的客户,建议先去办按揭申请••。申请人连同请求备齐的各种材料一起报送银行,信贷人员对客户书面材料进行初审,然后逐级上报审批,审批通过后出具银行贷款承诺书,之后方正式签订购房合同••。对于这样的做法,有的银行也就默认了••。因为是二套房,材料审批严格,而苏先生也就批准了开发商的做法••。

▲专家支招

现阶段买房需要关注几个特别的问题••。签订《认购书》,要约定明确在什么条件下可以退定金,例如贷款审批未能通过时可否退定金等••。必要时可提前看看《商品房买卖合同》及《补充合同》条款,对合同中不批准的条款及时提出,防止日后签订合同时处于被动状态••。另外,开发商的特别承诺要写进合同,如赠送花园¶••⊿广告宣传¶••⊿样板间宣传¶••⊿车位配备及出租出售¶••⊿物业管理费用等优惠措施,以保障日后实现这些权益••。

“以房养房”买二套房

●故事案例

王先生现在手上有套于2003年购置的小房子••。现在,家里有老人住,所以王先生想再买一套三居室的房子••。

此前王先生的第一套住房,也是通过银行按揭的15年商业贷款期限,现在还了8成••。王先生已经去北环某楼盘看了两次,之前听说开发商可以垫一下首付,但是现在开发商却表现不可能再这样做了••。

王先生算了一笔账:该楼盘均价6300元/平方米,128平方米的房子5成首付接近40万元,他有些吃不消••。王先生想通过中介把第一套房子卖了,再用第一套房子的钱去付第二套房子的首付••。在中介处,中介人员告诉王先生,既然第一套房子的贷款,已经还了8成,完整可以把剩下的2成房贷想措施还清,然后把第一套房子的房产证从银行拿出来,去抵押贷款••。第一套房子抵押的款项,可以累赘第二套房子7成的总价,王先生只需要付3成绩可以买第二套房了••。

▲专家支招

消费者想换房,但是因为买第一套房的时候贷过款,所以把第一套房子卖了做第二套的首付款,购房贷款时也只能算作“二套房”客户来看待,所以很多人采用“以房养房”的措施来购置第二套房••。

用第一套房子(拿到房产证后)去银行抵押贷款,把贷款用于购置第二套房,如果第一套房子价格足够高,可以全额付款去购置第二套房;如果不够,可以用第一套房抵押的贷款去付一部分,然后等第二套房子的房产证拿到后,再去申请抵押••。

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