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独立经济学家杜猛:通胀时代,不动产保值,房价必将上涨

标签 银行 信贷 中国 
2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

要害词:近期土地市场“井喷”,刚需压抑已久,负利率存款,房价必将反弹

备受注视标十八大已经美满结束••。业内外对于十八大的召开一直都很关注,不过却没有迎来久违的喧闹,全部房地产市场目前处于焦灼状态,政策趋于稳固保守,市场各方张望态度明显,安稳¶••⊿安静来形容当前市场,着实确实••。

我国长期处于通货膨胀,货币贬值,不动产的保值增值,必将导致房价上涨••。整体经济的快速发展中,工业化¶••⊿城镇化仍在快速发展,新增住房需求和改良性需求将会持续增长,因此房地产业仍然处于重要发展期••。随着城市化过程的推动,刚需压抑已久,房价必将反弹••。

数据支撑:

国家统计局颁布的数据显示,2012年1-10月份,全国房地产开发投资亿元,同比名义增长15.4%,增速与1-9月份持平;销售方面,1-10月份,全国商品房销售面积万平方米,同比降落1.1%,降幅比1-9月份缩小2.9个百分点;资金方面,1-10月份,房地产开发企业本年到位资金亿元,同比增长11.6%,增速比1-9月份进步1.5个百分点;在土地市场,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积万平方米,同比降落18.0%,降幅比1-9月份扩大1.5个百分点;土地成交价款5762亿元,降落11.8%,降幅扩大0.8个百分点••。

2012年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况:1.新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:与上月相比,70个大中城市中,价格降落的城市有17个,持平的城市有18个,上涨的城市有35个••。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.5%;2.二手住宅价格变动情况:与上月相比,70个大中城市中,价格降落的城市有18个,持平的城市有20个,上涨的城市有32个••。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.8%••。

据统计,房地产企业除融资之外,全部房地产市场中的自有资金仍有超过2万亿资金,从负债率来看,房地产企业融资负债比多则60%-70%,少则20%-30%,全行业平均负债率为50%-55%••。这与我国其他工业¶••⊿矿产¶••⊿汽车等行业相比已经是非常低的,更是远远低于处所政府高负债率,个别处所负债率达300%••。

从上市房企颁布的2012年前10月销售事迹来看,大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标••。

政策支撑:

在11月之前,已有不少内地房企在海外成功融资••。而且,除了大批房企发债外,多家内地房企成功登陆港交所,同时,数家内地精良房企在纽约,德国法兰克福,新加坡等境外市场已经提交上市的申请,无不预示海外资本市场重开,资金重回房地产市场••。

目前房地产企业资金起源除了资本市场融资,银行也放宽了信贷政策,楼市成交回暖,房企回笼了大批资金••。

至此,让多数房企资金状态得到改良,这同样表现在目前土地市场重新开端生动,地价拍卖成“井喷”状态••。

国土资源部门统计显示,三季度全国10个重要城市土地市场成交方案建筑面积环比二季度上涨70••。1%;总土地出让金环比上涨123••。8%,其中一线城市住宅用地土地出让金更是环比大涨355••。7%••。

中国指数院发表报告指出,在政策总体偏紧的背景下,城镇化和收入倍增将促使房地产业安稳发展,未来10年每年新增城镇人口仍在2000万人左右,首次置业需求强劲;半数城市家庭现有住房面积少于30平米,改良性需求茂盛,收入倍增打算落实将大大提升各类需求的支付能力,为房地产业供给动力••。

随着城市化过程的推动,在银行业和房地产业的蛋糕中,政府¶••⊿企业¶••⊿银行各自拿走三分之一,而且国内的银行或规避¶••⊿或转嫁,将风险化解,将对房价上涨起到推波助澜的作用••。

中国的房地产市场存在着“看得见的手和看不见的手”的双重做用••。无论是买房者持币张望¶••⊿房地产业形势不佳,这都是次要的,最重要的是房地产资金流还是安全的••。除了市场的刚性需求,通货膨胀带来的保值需求,支撑企业与处所政府对赌的条件重要在于,2012年上半年国民经济运行持续低于预期,房地产市场持续下行将对全年经济形势产生不利影响,因此,政府并不会持续对房地产进行打压,“我们很难去用现在的市场情况去断定房价必定会降••。”

重要观点:

房地产行业是一个特别的行业,对国民经济影响深远,重要性重要体现在拉动经济与稳固经济••。首先,从拉动经济方面来看,房地产业可以拉动高低游如钢铁¶••⊿建材¶••⊿机械¶••⊿化工¶••⊿陶瓷¶••⊿纺织¶••⊿家电等一系列产业的发展,据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业••。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%••。其次,从稳固经济方面来看,由于产业关联度高,房地产开发投资的大幅波动,可以带动其它相干产业也涌现波动,最终必定会引起经济的波动••。同时,由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款,所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款,因此保持房地产开发投资的安稳增长,对国民经济持续稳固发展也具有重要意义••。

在中国经济快速发展的时代,房地产行业实际上已经成为一个名副其实的支柱产业,必定牵动着整体经济,持续打压势必会影响经济稳步发展,与全部国民经济的调控目标相背离••。现在市场已经企稳回升,而且会持续下去••。

预计,在通胀时代下,在保值需求¶••⊿刚性需求¶••⊿投资需求¶••⊿处所财政安全需求等因素下,房价必将上涨,但中央政府绝不会容忍涌现报复性反弹••。(财经记者谢军)

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