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银行或将面临负资产风险开发商过火依附银行信贷资金

2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

文/董玉华

中国的房地产市场正处于一个异常奥妙的时代••。由于实行从紧的货币政策,银根压缩,房地产市场资金链条紧张,全部局面已由过去的“占地为王”变成“资金为王”••。

拐点论和银根压缩使大众对房地产市场走势做出了不同的断定••。有著名地产界人士放言称,“银行先逝世,开发商后逝世”••。这个说法让很多人担心--银行是否会因房价的波动而面对宏大的风险,并产生大批的不良资产?

银行或将面临负资产风险

目前,中国房地产市场有两大热门:一是,是否存在“拐点”;一是,住房保障系统建设问题••。房价下跌,进而导致购房者涌现负资产现象,这是当下的焦点话题••。

所谓负资产,可定义为房子的价格下跌到比购房者背负的贷款额还低••。比如,房贷为100万元,而房子市价是90万元,则负资产率为10%••。此时,如果房主无法偿还贷款,涌现断供,银行将承担风险,即使银行强行收回抵押房产,也无法收回所借出的贷款额••。

今年七月以来,深圳房价下跌较多,已涌现负资产家庭••。负资产家庭会不会违约,取决于房价下跌的幅度••。当房价下跌了20%,则100万元的房价市值为80万元,假设首付款为20%,即房贷80万元,这时市值与贷款额相等••。如果是投资或投机购房,则存在购房人违约的可能性,如果下跌幅度达到30%或50%,则贷款额比房子价值大10万元或30万元,这时,购房人断供是择优选择••。如果是自住住房,房主或许会考虑装修成本,不让银行收回去••。

虽然断供现象大领域涌现的可能性不大,但个别泡沫成分较大的城市也不是不存在这种可能••。对于负资产,银行必须及早做好筹备••。

2003年6月,是香港负资产最严重的时代,当时共有家负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元,按揭金额与抵押比例为128%,估计无抵押的部分约值360亿港元,这阐明银行至少承担了360亿港元的坏账丧失••。按照香港的法律,负资产的价差丧失是按揭户承担,也就是说,银行有权向按揭户追讨负资产价差丧失••。而在美国,购房者断供,就把钥匙交给银行,他和这栋楼就没有关系了••。房子交给银行处理,银行的压力和丧失较大••。

中国现行法律没有这方面的相干规定••。在中国,强制收回抵押的房产不具可操作性,也不利于“和谐社会”的建设••。即便是强制收回了,银行通过拍卖方法处理房产,其卖价也很低,因为在大势走弱的情况下,下跌预期大,张望情绪浓重,此时出售房产,特别是二手房,价位必定很低,银行的丧失很大••。而内地又不能效仿香港,追讨价差部分••。因此,银行应当加强贷款的风险管理和贷款源头管理,事先考核购置者的经济能力,增长首付款比例,摸清贷款人的品德和信用••。在涌现负资产的情况下,要积极与借款人商量,通过转变贷款还款方法等方法,共度难关••。房价涨跌本是市场规律,银行必须未雨绸缪,履行资产多元化和组合管理,防止贷款过于集中于房地产行业••。不要出于竞争的压力,放松对购置人经济能力的审查••。要进步首付比例,由购房人和银行共担风险••。要考虑贷款的期限,如果贷款期限达30年,则每年还贷金额较少,如期限为10年,则还贷期限短,每年还贷本息金额大,银行风险小一些••。

另外,银行要严格履行央行“121文件”,进步项目开发商的自有资本金比例••。要考虑贷款的区域特点,不要过于集中在泡沫成分比较大的一线大城市,多考虑在二¶••⊿三级城市布局••。

"假按揭"频发风险

对照美国较为完善的个人信用制度,中国征信系统建设才刚刚起步••。在房地产信贷市场广泛存在的"假按揭"现象,就是中国个人房地产贷款信用缺失的真实写照••。

"假按揭"就是房地产开发商利用虚伪的购房合同和购房人基础情况等材料,骗取银行信用,并非法取得银行按揭贷款的行动••。

产生"假按揭"的原因重要有四个方面:首先,为了获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入••。在商业银行的部门设置上,个人住房按揭贷款归口在个人业务部门,属于零售业务领域,项目开发贷款则由公司业务部门或专门的房地产信贷部门管理,属于公司业务领域••。前者具有利率优惠(一般为5%)¶••⊿贷款期限长(最长达30年)¶••⊿审批手续简便等特点;后者具有利率高(一般为8%-10%)¶••⊿贷款期限短(一般为5年)¶••⊿审批手续复杂等特点••。在利益的驱动下,不法开发商会捏造假材料骗取按揭贷款••。

其次,为了骗取银行的信贷资金,有的甚至卷款叛逃,房产项目就成为"烂尾楼",这是属于诱骗行动••。

第三,在楼盘销售不畅时实行"假按揭"••。通过捏造身份证及相干材料¶••⊿或利用亲朋好友的身份证¶••⊿在职职员的身份证进行按揭贷款••。这样做既可以提前收回投资,又制作了楼盘旺销的假象,借以抬高房价••。

第四,某些银行工作人员出于各种目标,也存在配合开发商搞假按揭的现象,商业银行在必定程度也存在纵容或配合造假的现象••。

通常"假按揭"存在必定的隐蔽性,往往都是在涌现违约或购房人迟迟办理不了"产权证"以后才创造••。对于商业银行来说,一旦涌现楼市逆转,"假按揭"的风险就由商业银行承担了,极易形成不良资产••。从全部社会经济秩序的角度看,"假按揭"扰乱了社会信用系统,还容易制作房地产虚伪繁荣的假象,抬高房地产价格,制作房地产泡沫••。对于"假按揭",商业银行实际上是有能力进行事先戒备的,审查要严¶••⊿要细••。例如,项目资本金比例是否达到30%?"四证"是否齐全?开发商市场口碑和资质如何?对开发商的材料要辨认真伪¶••⊿对按揭人的经济能力进行认真审查;项目贷款后要跟踪管理,对失职或故意合谋的银行工作人员要严正追究行政¶••⊿经济甚至法律责任••。

"假按揭"反响了社会征信制度的缺失••。客观上,在中国要建立个人征信系统存在很多的实际艰苦••。我们过去没有建立个人历史数据,人口数量特别大,且商业社会人员流动特别多,采集数据相对艰苦••。

建立个人征信制度,对于进步中国银行(行情,爱股,资讯)业资产质量的作用非常大••。应当说,中国已经在这方面有了良好的起步••。1999年3月,中国国民银行颁布了《关于开展个人消费信贷领导意见》,提出建立个人消费信贷信用中介制度和信用制度等建议,后又采用《个人存款实名制规定》,为征信制度的建立供给了前提条件••。上海市制定了第一部联合征信管理措施,并于2000年成立了上海资信有限公司••。

加强征信制度的建设需要各部门积极配合,银行¶••⊿海关¶••⊿公安¶••⊿法院¶••⊿公共事业部门都要支撑征信机构••。征信机构要建立自己的数据库,可以是国家的,也可以是企业建立市场意义上的数据库••。要建立数据保密的立法,如英国有《数据掩护法》¶••⊿美国有《公平信用掩护法》,国际上也有个人数据掩护公约,联合国制定了《个人数据主动化档案领导原则》,OECD也制定了《个人数据的隐私掩护和跨国界流动的领导原则》等••。要规范个人信用中介机构的行动,做到诚实守信,公平公平••。个人信用评估要有统一的标准,国家金融标准化委员会要把个人信用评估标准提到议事日程••。对于信息的披露¶••⊿应用领域和应用方法等进行规定••。要建立全社会统一的征信系统,目前各商业银行自成系统,今后要有共享的统一信用平台,由应用者按商业原则进行购置••。

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房地产深度开发风险大

对于中国房地产市场现状的评价可谓见人见智,但有一个事实不容否定,那就是持续几年的房地产调控,中国大城市的房价没有回落,反而在2007年迎来了新一轮上涨潮,许多城市房价涨幅超过10%••。

对此,比较合理的解释是市场需求大于供给,中国的城镇化发展步伐加快加大了对城市住房的需求••。

具体而言,房价上涨是由于地价上涨¶••⊿投资和投机性需求增长¶••⊿外资热钱介入¶••⊿商业银行追捧房地产,源源不断地供给信贷资金等诸多因素造成的••。

日本的房地产泡沫幻灭,使日本在上个世纪90年代成为"失去的10年",银行堆积了巨额不良资产••。日本债券信用银行¶••⊿日本长期信用银行因此破产倒闭••。1997年的东南亚金融风暴也与房地产泡沫脱不了干系,外资涌入推动了房地产价格暴涨,而外资撤退刺破泡沫,表现在货币形态上就是这些国家的货币大幅贬值••。

上个世纪80年代,美国储贷协会危机使得2000多家节俭机构倒闭,清算这些机构花了十几年的时间,丧失了纳税人2000亿美元税款,相当于美国1933年GDP的40%••。这场危机的直接原因是追逐房地产暴利,贷款是借短贷长,节俭机构的住宅抵押贷款集中度在82%以上,加上利率的激烈波动等因素导致危机的产生••。美国次贷危机正使美国商业银行遭遇重创,许多著名商业银行和投资银行的首席履行官纷纷下课,银行拨备急增,丧失惨重••。对于这个近在眼前的教训,如果不进步警惕,中国产生美国式次贷危机的可能性是存在的••。

为防止房地产市场泡沫的涌现,金融机构可以施展很大的作用••。央行于2003年6月5日发布的《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称央行"121号文件"),实际上是对部分商业银行进行警示,因为它们放松信贷条件,潜在金融风险加大••。央行曾于2002年11月对各商业银行在2001年7月1日到2002年9月30日间发放的房

地产贷款进行了抽查,创造违规贷款2059笔,违规金额达到366.68亿元,分辨占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%,问题比较严重••。"121文件"强调,要加强房地产开发贷款管理,领导规范贷款投向,强调开发商自有资本金占比必须不低于30%;"四证"不全的不容许发放项目贷款;不容许房地产贷款跨地区应用;要严格土地储备贷款的发放;规范建筑施工企业流动资金贷款用处;加强个人住房贷款管理,首付比例20%¶••⊿第二套房以上首付比例要进步,在美国次贷危机产生后请求达到40%;强化对个人商业用房贷款管理;充分施展利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用;加强对个人住房公积金委托贷款的管理••。

"121文件"给银行¶••⊿开发商和消费者带来了很大的影响,虽然时间过去5年多,今天看来,这个文件对房地产市场健康发展起到了重要的增进作用,规范了商业银行对房地产贷款的操作••。

开发商过火依附银行信贷资金

开发商如果过火依附银行信贷资金,一旦市场涌现泡沫,危及的将是国家经济安全,日本就是最为范例的例子••。

英国《金融时报》记者吉莲?泰特跟踪采访了日本地产泡沫幻灭给银行带来的苦楚,以及日本经济长期停止的全过程••。之后,他写下了《拯救日本--泡沫崩溃后的银行危机与华尔街举动》一书,描写了日本长期信用银行如何参与房地产,获取巨额利润,后因泡沫幻灭形成巨额不良资产,最后不得不破产清算••。日本政府千方百计抢救长期信用银行,邀请美国一家私募股权投资参与重组,重组成功后更名为"新生银行"••。据日本政府估计,由于房地产泡沫的幻灭,在20世纪的最后10年间,银行坏账已经达到1万亿美元以上,日本私营部门经济学家的数据则是它的2到3倍••。

日本的房地产暴利,吸引了大批的银行资金进入,银行资金的支撑又加速了房地产业泡沫的形成••。

日本的金融市场远较中国发达,日本开发商除银行信贷资金外,还可以通过发达的证券市场融资••。在这种多元的融资格式中,尚且形成巨额坏账,危及全部经济的发展,更何况中国的金融市场落后于日本,中国的房地产开发商对银行信贷资金的依附远超过日本,一旦涌现问题,对银行的损坏力可想而知••。

在中国,虽然已经建立了银行信贷¶••⊿证券市场融资¶••⊿信托等多种融资系统,但房地产企业的重要融资渠道仍是依附银行贷款,信贷占总融资的比重已经超过了70%••。房地产行业的平均负债率均在70%以上••。据统计,在1998年-2002年之间,每年银行贷款余额递增在1000亿国民币以内;2002年-2003年一年内增长2200多亿元;2004年-2007年之间银行对房地产贷款的增速加快,每年增长约3000亿-4000亿元••。1998年银行对房地产贷款余额为2029亿元,到2006年达亿元,2007年更超过亿元,这反响出房地产贷款增速之快••。

商业银行自身也看好房地产业,认为房地产贷款有物业抵押,相对照较安全,个贷更加安全,所以,贷款激动很大••。据统计,到2007年10月末,全国商业性房地产贷款余额高达4.69万亿元,房地产贷款占全部银行贷款的比重达20%••。可以说,房地产业一有风吹草动,银行的不良资产就会激增••。所以,"银行先逝世,开放商后逝世"的说法,虽有要挟之意,但也阐明了银行与房地产之间关联度之高,形成一荣俱荣¶••⊿一损俱损的关系••。政府¶••⊿银行和开发商之间的相互博弈明确可见••。这就是房地产业依附单一融资渠道的迫害••。

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如何转变这个融资格式呢?

要大力发展直接融资••。直接融资有公募上市融资,也有私募房地产产业基金和房地产投资信托(REITS)等等••。据不完整统计,2007年房地产企业通过IPO¶••⊿增发等道路从股票市场融资1000亿元以上,但公开上市的房地产企业目前仍旧数量较少••。中国目前房地产企业有3万多家,广泛存在规模小¶••⊿负债率高的特点,难以完整符合上市请求,一些房地产企业通过买壳上市方法曲线融资,近几年内有30家公司通过借壳间接上市,通过增发¶••⊿配股¶••⊿可转债等情势融资••。房地产产业基金也是未来房地产企业的重要融资渠道••。

在美国,商用地产的资金起源有两个:一是债务融资,二是权益融资••。在权益投资中,房地产信托投资基金占37.7%,仅次于退休基金的38.6%••。而中国目前房地产基金还处于起步阶段••。过去的房地产基金如"大中华基金"¶••⊿"精瑞基金"¶••⊿"第一中国不动产基金"¶••⊿"世纪华夏"¶••⊿"伟业顾问"¶••⊿"东方恒基"都无疾而终••。原因在于中国产业投资基金法没有正式出台,投资方法和退出渠道不明确••。相对于证券投资基金,房地产基金具有环节多¶••⊿风险大¶••⊿周期长¶••⊿监控难等特点,尤其缺乏法律保障¶••⊿信用习惯和成熟的专业分工,导致实际运作比较艰苦••。

目前,比较可操作的是房地产信托••。近年来,房地产信托在中国发展较快,原因重要有两个:一是,央行2003年6月下发的"121文件",二是,2002年7月18日下发的《信托公司资金信托管理暂时措施》••。

"121文件"使得一些房地产企业可以寻求房地产信托渠道融资,且房地产信托可以在不进步资产负债率的前提下优化公司财务结构,降低融资成本••。目前,房地产信托预期收益率在5%以下,低于银行贷款利率,且期限有弹性,从半年到4年不等,多数在3年左右,这些对房地产企业有利••。但在2007年3月1日以前,按规定只能采用私募的方法,信托份额不超过200份,每份信托不超过5万元,2007年3月1后,新颁布了《信托公司集合资金信托打算管理措施》,规定参与信托打算的委托人应为惟一受益人,单个信托打算不得超过50个人,这与国外房地产信托内涵完整不同••。中国房地产信托转让对象必须自己找,因而增长了转让的难度,转让的交易成本也较高,按照每份信托5万元国民币最低限额,交易双方的手续费达100元国民币,这些都限制了房地产信托业务的发展••。

业界广泛认为,中国房地产企业融资多元化的思路是,在规范商业按揭贷款的同时,积极发展住房公积金低息贷款,尝试建立大公积金制度,使公积金不仅包含住房基金,还可以包含养老¶••⊿医疗¶••⊿教导等项目基金••。积极发展住房合作基金和住房储蓄金融,住房储蓄金融可认为房贷供给稳固的资金起源,是住房金融系统的重要组成部分••。

值得一提的是,造就住房金融二级市场,推行住房抵押贷款证券化,这是我们必须器重的••。尽管美国的次级债危机祸起于住房抵押贷款的证券化,但事实上,这是一个毛病的断定••。应当说,住房抵押贷款证券化减少了美国次级债危机的经济丧失,增长了其流动性,因为全世界的投资者通过购置CDO或MBS,为美次级债丧失埋单••。对于投资周期长的房地产,必须有发达的二级市场,使短存长贷的银行,流动性得到保证••。再者,要建立完善住房金融中介机构,建立住房消费信贷担保机构,建立政府专营的住房抵押贷款公司••。另外,还要建立完善的个人信用制度和资信评估机构,施展中介组织的作用••。(作者为中国农业银行研究室副总经理¶••⊿经济学博士)

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