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央行¶••⊿银监会就调剂商业性房地产信贷政策答问

2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

中新网9月27日电中国国民银行¶••⊿中国银行(行情股吧)业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》),对商业性房地产信贷政策进行了调剂••。有关负责人就此次政策调剂答复了记者提出的问题••。

全文如下:

问:《通知》出台的背景是什么?

答:2005年以来,针对部分地区房价上涨较快¶••⊿住房供给结构性抵触突出等问题,中央出台了一系列调控措施,并取得初步成效,但房地产市场上仍然存在囤积土地¶••⊿囤积房源,住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题••。今年8月底,全国城市住房工作会议召开,国务院领导就加大房地产政策调控力度,领导住房需求,进一步完善有差别的信贷调控政策做了进一步安排••。

为贯彻落实全国城市住房工作会议精力,国民银行¶••⊿银监会从戒备房地产信贷风险的角度,进一步完善了商业性房地产信贷管理措施••。《通知》在重申原有房地产信贷调控政策的同时,重点调剂和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策••。

问:《通知》的重要内容有哪些?

答:《通知》重要对以下政策进行了调剂:一是进一步严格房地产开发贷款条件••。《通知》规定,对经国土资源¶••⊿建设主管部门查实的具有囤积土地¶••⊿囤积房源行动的房地产开发企业,商业银行不得发放贷款••。二是严格住房消费贷款管理,重点支撑借款人购置首套中小户型自住住房的贷款需求,并进步了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率程度,同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动¶••⊿不指明用处的住房抵押贷款••。三是明确进步商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率程度••。四是加强房地产信贷征信管理••。请求商业银行做好贷前查询¶••⊿贷后录入相干信息等工作,充分利用信贷征信系统戒备信贷风险••。五是请求所有商业银行(包含外资银行)按照《通知》及通知精力和相干政策,抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则,并向监管部门报备••。

问:为什么不得对囤积土地¶••⊿囤积房源的房地产开发企业发放贷款?

答:针对近期房地产市场上涌现的囤积土地¶••⊿囤积房源¶••⊿恶意炒作¶••⊿哄抬房价等问题,《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于调剂住房供给结构稳固住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号,以下简称37号文件)明确提出要加大对闲置土地的处理力度,切实整治房地产交易环节捂盘惜售¶••⊿囤积房源等违法违规行动,同时请求商业银行从严把持对闲置土地和空置商品房较多的开发企业的展期贷款或任何情势的滚动授信••。为切实贯彻落实37号文件,进步政策履行的可操作性,并进一步严格房地产开发贷款条件,《通知》明确规定,对经国土资源¶••⊿建设主管部门查实的有囤积土地¶••⊿囤积房源行动的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款,旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地¶••⊿住房开发速度,增长市场供给,缓解供需抵触••。

问:《通知》对住房信贷政策做了哪些调剂?

答:《通知》以购房的套数和套型建筑面积为标准,设计了不同的最低首付款比例¶••⊿利率程度••。

为持续支撑中低收入家庭通过信贷解决住房问题,领导居民形成资源节俭型的住房消费观念¶••⊿理性消费,《通知》重申了对购置首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人,仍履行20%的贷款最低首付款比例规定;对购置首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人,持续履行30%的贷款最低首付款比例规定••。

为切实戒备金融风险,《通知》对已利用贷款购置住房¶••⊿又申请购置第二套(含)以上住房的借款人,提出了较为严格的限制措施,明确请求贷款最低首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于国民银行颁布的同期同档次基准利率的1.1倍;同时请求商业银行随套数增长而大幅度进步贷款最低首付款比例和利率••。同时,为保障借款人的还款能力,戒备信贷风险,《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%••。

需要注意的是,随着借款人购房套数的增长,最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大,克制效果会更加明显••。

问:《通知》为什么进步商业用房贷款的首付款比例和利率程度?

答:商业用房与居民住房不同,购置商业用房的投资性较强¶••⊿经营风险较高,因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险••。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下,为进一步戒备商业用房贷款风险,《通知》规定商业用房贷款的首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于国民银行颁布的同期同档次利率的1.1倍,具体由商业银行根据贷款风险管理相干原则自住断定••。

同时,考虑到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求,《通知》将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由本来的40%进步到45%,其调剂幅度小于商业用房调剂幅度••。

问:如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”?

答:《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购置的用于自住的房屋••。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购置的首套自住房以外的其他住房••。《通知》请求商业银行在吸收个人住房贷款申请后,应及时通过中国国民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状态予以查询,贷款申请批准后再将相干信息及时录入该数据库,以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定••。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购置第几套住房的相干信息••。

问:为什么规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款?

答:“个人住房循环授信”等贷款产品的重要特点是信用额度随房价的不断攀升而增长,如果房价涌现激烈波动,贷款的信用风险将明显上升••。《通知》规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款,重要目标是为了防止商业银行过度授信,掩护金融稳固••。

目前我国房地产市场价格上涨较快,存在明显的非理性因素,商业银行面临的市场风险明显增长••。近年来,我国住房抵押消费贷款增长很快,但违约风险已有抬头趋势••。而“房价重估追加按揭”一类的住房贷款创新业务增长很快,风险管控措施尚不完善,一旦房价大幅波动,容易引发商业银行不良贷款的激增••。《通知》规定不得发放此类贷款,有利于降低信贷风险,掩护房地产金融市场的健康安稳发展••。

问:为什么要强调加强房地产信贷征信管理?

答:加强房地产信贷征信管理,目标是让商业银行充分利用国民银行信贷征信系统,加强贷前审查,有效戒备房地产贷款风险••。一方面,商业银行可以通过查询国民银行企业信用信息基础数据库和个人信用信息基础数据库,核实借款人的基础信息¶••⊿财务信息¶••⊿信贷信息以及信用状态等情况,加强贷前审查••。另一方面,《通知》请求商业银行发放贷款后,应将借款人基础信息¶••⊿贷款信息录入相干数据库,可以进一步完善房地产信贷征信系统••。

问:如何保证《通知》各项政策得到认真贯彻落实?

答:为保证《通知》各项政策的有效落实,《通知》请求,各商业银行应根据本通知制定相应的实行细则,并向中国国民银行和中国银行业监督管理委员会报备••。同时《通知》请求监管部门加强“窗口领导”和检查力度••。中国国民银行和银监会将对金融机构房地产信贷管理加强“窗口领导”和风险提示,加大违规查处力度,强化房地产信贷征信管理,督促商业银行切实完善房地产信贷管理,贯彻落实国家房地产宏观调控政策••。国民银行和银监会将对商业银行履行情况加强监督检查••。(完)

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