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湖州市土地承包权抵押贷款业务摸索

2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

2008年,国民银行出台《关于加快农村金融产品和服务方法创新的意见》,积极推动金融机构对农村金融产品和服务方法进行勇敢摸索与尝试••。2009年,浙江省联社出台《浙江省农村合作金融机构土地承包经营权流转贷款管理措施》••。2010年,人行湖州中支与湖州市有关部门又陆续出台了领导意见,积极领导各县区农村合作金融机构全面开展该业务••。在此基础上,湖州市土地承包权抵押贷款开端试点,并逐步推广

试点情况为增进农村土地经营权流转,加快发展农村效益农业,2010年4月,长兴联合村镇银行在前期充分调查研究的基础上在湖州首次推出农村土地流转经营权抵押贷款试点,贷款一经推出就受到当地农民广泛关注,并得到浙江省副省长葛慧君批示••。截至9月25日,已办理贷款36笔,金额292.5万元,履行利率区间为(1-2),抵押土地类型为耕地(农田),贷款重要用于支撑农业种养业••。

据懂得,湖州市土地承包权抵押贷款先在长兴县联合村镇银行进行试点,在该贷款模式得到副省长批示后逐步推开••。截至2010年8月末,长兴农村合作银行已制定《浙江长兴农村合作银行农村土地承包经营权抵押贷款操作实行细则》(试行),并将于9-10月在支行进行试点然后全面实行••。安吉县联社也已制定土地承包经营权抵押贷款管理试行措施和操作流程,待与政府相干部门协商落实后推出该业务••。

农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展,需明确农村土地承包经营权抵押条件和领域••。一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标¶••⊿拍卖和公开协商等其他合法方法取得,并拥有具备法律效率的权属证明材料;二是土地承包经营权产权关系清楚¶••⊿合法,村委会或发包方对土地未做“禁止质押和再流转”限制••。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策••。

同时,还需明确抵押价值评估和抵押登记••。以长兴县为例,目前土地承包经营权抵押价值由具备资质条件的中介机构进行评估••。土地承包经营权抵押价值评估的中介机构尚未健全前,暂由县农业行政主管部门组织有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算,并出具相干证明••。农村土地流转领导中心授权乡镇(街道)土地流转服务中心,对辖区内土地承包经营权抵押进行登记,并报县农村土地流转领导中心备案,以加强农村土地管理••。

此外,还应严格信贷流程,审慎放贷••。银行在收到借款人提交的农村土地承包经营权抵押贷款申请书¶••⊿土地承包经营权权属¶••⊿流转合同等材料后,按照信贷操作规程的请求,对借款人的资信状态¶••⊿借款用处¶••⊿还款起源和还款能力进行贷前调查••。经审批批准办理土地承包经营权抵押贷款的,借款人¶••⊿抵押人和抵押权人订立书面借款合同及抵押合同,抵押借款合同必须由借贷双方¶••⊿抵押人签章••。由银行办理业务的相干人员与抵押人一起到土地所在地的乡镇(街道)土地流转服务中心办理抵押登记手续••。

最后,需加强贷款风险戒备措施••。一是把好贷款用处关••。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕;二是合理断定贷款金额与期限••。土地承包经营权质押贷款金额不超过土地承包经营权质押认定价值的70%••。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限断定;三是建立担保机制,创新贷款模式••。采用“担保公司+土地经营权质押”,即农业发展担保公司担保和经营户的土地承包经营权质押共同担保以获得贷款••。

土地承包经营权抵押贷款试点的开展,取得了必定的成效••。

首先,缓解了农民贷款难问题••。

农村土地经营权抵押贷款的开展,突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约,在推动农村土地承包经营权流转的同时增长了农民融资渠道••。其次,拓展了金融机构业务领域和服务领域••。农村土地流转经营权抵押贷款的推出,进一步打破了长期以来金融机构抵押物固定¶••⊿服务方法单一的传统模式,拓宽了金融机构的业务领域和服务领域,为金融部门服务“三农”找到了新的有效道路••。此外,试点带动形成创新支农惠农示范作用••。

制约因素从湖州土地承包经营权抵押贷款的实践看,农民对于该项贷款的融资需求是急切的,但现实操作中创新的推动存在诸多艰苦,重要有以下三点:第一¶••⊿法律制度不配套,银行权益保障难••。《担保法》规定:“耕地¶••⊿宅基地¶••⊿自留地¶••⊿自留山等集体所有的土地应用权不得抵押”••。《土地承包法》规定:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采用转包¶••⊿出租¶••⊿互换¶••⊿转让或者其他方法流转••。农村土地承包经营权的抵押只限于通过招标¶••⊿拍卖¶••⊿公开协商等方法承包的荒山¶••⊿荒滩等农村土地,经发包方批准,并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的,才可以设立抵押,并没有明确通过家庭承包取得的土地承包经营权可以抵押••。《物权法》则明确规定,除买卖¶••⊿公开协商等方法承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外,其他方法承包的农村土地不容许抵押••。种种法律条款阐明,现行相干法律不适应农村土地承包经营权抵押贷款业务的推行,一旦产生纠纷,各方面的权利无法得到掩护,信贷权益保障难••。

第二¶••⊿土地评估机构缺乏,价值界定难••。目前,由于缺乏专业的土地经营价值评估机构和专业资质评估人员,也没有相对独立的评估价值作参照,土地经营权的评估价值界定较难••。目前湖州市安吉县的重要做法是:根据“年租地租金×经营期限+土地上或土地下农作物净收益”的原则,由县¶••⊿乡镇农业管理部门¶••⊿贷款人¶••⊿借款人等参照市场价格协商对土地经营权抵押价值进行认定••。

第三¶••⊿流转市场发展较慢,抵押权变现难••。目前湖州市各级虽均已建立土地流转中心,但流转服务平台建立尚不规范,目前相当一部分土地流转还处在一个自发¶••⊿疏散¶••⊿无序的小规模状态,流转周期较短,组织化程度低,管理程度不高,没有建立稳固¶••⊿规范的流转关系,随便性和不稳固性较大••。据安吉联社反响,目前安吉三级服务平台已建立但尚未联网,致使贷款一旦逾期,抵押物处理变现相对较难••。

第四¶••⊿保障机制缺乏,贷款风险管控难••。农业属于弱势产业,抵抗自然灾害和市场风险的能力较弱,一旦遇到自然灾害,造成地上附着物重大丧失,或因市场形势突变,导致地上附着物价值大幅降落,就会直接影响土地流转价值••。这些因素金融机构较难有效掌控,导致信贷风险戒备艰苦较大,金融机构创办经营权抵押贷款的积极性也不高••。

相干建议首先,建议修正和完善法律制度,供给制度保障••。国家有关部门和立法机构应尽快解除农村土地承包经营权抵押相干法律障碍,完善和明确相干配套支撑措施,把农民土地承包权益具体化¶••⊿法制化,明晰权益,赋予农民更加充分¶••⊿完整且有保障的土地承包经营权,确保现有土地承包关系保持稳固并长久不变••。

其次,建立土地价值评估专业机构,推动流转市场建设••。土地承包经营权抵押贷款能在长兴联合村镇银行试水成功,离不开长兴县政府的政策支撑,长兴县政府出台的《长兴县农村土地承包经营权抵押贷款管理措施(试行)》,对土地承包经营权抵押价值评估和抵押登记等进行了明确,是其顺利开展该项业务的前提条件••。因此,湖州市委市政府针对该项业务要加强政策支撑,建立土地价值评估专业机构,推动流转市场建设••。并勉励各县区学习借鉴长兴试点经验,逐步推广••。

再次,建立健全农村金融风险补偿机制••。保险监管部门应从推动新农村建设的角度出发,完善农业保险系统框架¶••⊿保险费率形成机制和农业保险再保险机制,开设土地承包经营权抵押贷款保险品种,以降低金融机构的贷款风险••。处所政府要大力领导和发展农村信用担保服务,加强风险补偿机制建设••。

最后,构建完善管理制度,加强勉励机制••。农村土地承包经营权抵押贷款是一项新的业务,农村金融机构要研究和出台业务相干配套政策和措施,制定有效的贷款管理措施和业务操作流程,明确贷款对象¶••⊿利率¶••⊿期限和额度,做好规避贷款风险充分筹备••。管理部门要根据实际情况,适当放宽农村金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款业务考核标准,履行单独考核,加强贷款发放积极性,切实推动这一新兴贷款业务的顺利开展••。

(作者单位:中国国民银行湖州市中心支行)

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