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北京拟试点房地产信托投资基金为保障房融资

2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

2012年保障房的融资任务,远远重于2011年••。

本报记者近日从北京市住保办获悉,2012年,北京市打算建设收购保障房16万套,竣工7万套••。如不含土地费用,今年共需投入资金约510亿元,如含土地费用,约需投入800亿-1000亿元••。2011年,北京市保障房所完成投资746亿元••。

记者获悉,多元化融资已经成为北京市保障房融资建设的主题••。据内部人士流露,北京市目前正在研究试点发行REITs,近期筹备向证监会提交方案••。

融资渠道基础买通

保障房建设已基础摸索出全面的融资模式••。

按照财政部2月6日发布的《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相干工作的通知》分析,将从几个方面对保障房建设的融资予以支撑:第一,财政预算专项支撑力度加大••。第二,政府可安排的其他收入起源,包含:2012年增长的处所政府债券收入,房产税试点收入,国有资本经营预算,部分城市掩护建设税¶••⊿城镇公用事业附加费¶••⊿城市基础设施配套费••。第三,各级财政部门支撑成立负责保障房建设¶••⊿运营¶••⊿管理的专门企业,除资本金外以银行贷款¶••⊿发行企业债券¶••⊿社会投资等方法来筹集的资金••。第四,政府的税费减免••。瑞银首席经济学家汪涛认为,上述渠道中,第三项社会资金将是最大¶••⊿最重要的资金起源••。

按照北京市住房保障办公室发展方案处处长张国伟说,北京的保障房融资渠道已基础买通••。今年北京市保障房的融资打算是,财政资金足额安排,公积金贷款200亿元,债券融资350亿元,商业贷款300亿元••。其中,2011年央行批准北京市发行500亿元私募债用于保障性住房建设,当年5家企业已注册发行150亿元,剩余350亿元拟在今年上半年完成发行••。

张国伟流露,北京市目前正争取发行房地产投资信托基金(REITs)••。筹备选取几个项目作为REITs试点,近期提交证监会••。若获得批准,就扩大推广••。

公租房融资的现实难题

公租房即是各地的建设重点,也是最大的融资难点••。

全国政协委员¶••⊿北京银行董事长闫冰竹认为,我国公租房融资渠道尚面临许多问题,包含政府投入不足,中央财政补贴资金与处所财政支出不够;间接融资渠道不畅;直接融资渠道匮乏,债券保险和银行间市场等多元化融资渠道尚未充分施展作用等••。

根据住建部政策研究中心一项关于保障房的调查,我国现有公租房资金起源,重要包含财政资金¶••⊿银行贷款和直接融资••。银行贷款是公租房重要资金起源渠道,企业参与公租房建设和运营,可通过项目开发贷款和抵押贷款方法获得银行信贷资金,但抵押贷款目前仅存在理论上的可行性••。目前公租房尚无成功的直接融资先例••。

据张国伟介绍,北京市公租房的资金起源中,公积金贷款由于利率低的优势,占资金绝大部分••。不过,从全国情况看,公积金贷款很不平衡,东部地区公积金闲置资金少,中西部充裕较多,但不能跨地区应用••。

住建部政策研究中心相干负责人曾对北京市某公租房项目进行过测算••。该项目全部应用公积金贷款,政府免收建设中的相干税费,土地划拨••。开发成本包含征地和拆迁安置补偿费以及建安成本,初步测算为6800元/平方米(含公共维修资金),相当于周边商品房售价的40%••。按照折旧¶••⊿利息¶••⊿维修¶••⊿管理费四项因素盘算,合计成本租金为32.9元/平方米每月,比市场租金低21%••。为了确保项目可持续,按照市场租金的80%断定项目租金标准,为33.3元/平方米每月,即每套房租金标准为1974-2016元••。从实例看,公租房成本租金中绝大部分是贷款利息,约占76.6%,是决定公租房租金程度的重要变量••。

闫冰竹建议,一是加大政府资金投入,尤其是中央财政补贴资金的投入,并以贴息担保补贴的方法调动更多资金投入公租房建设••。加紧修订《住房公积金管理条例》,从住房公积金中直接提取适当比例转化成住房保障基金,用于公租房补贴••。二是劝导间接融资渠道,商业银行对公租房建设融资给予政策优惠••。三是拓展直接融资渠道,优化REITs发展环境,勉励发行企业债,领导发行中期票据等••。

住建部政策研究中心也建议,REITs应当研究推广••。汪涛预计,保障房融资平台将很可能在增量融资方面被“开绿灯”,其中,保障房融资平台债券或将成为债券市场的重要新生角色••。

(本文起源:21世纪经济报道)

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