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土地抵押贷款存在的信贷风险不容疏忽

标签 货币 信贷 银行 中国 
2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

摘要:目前我国银行贷款中,有超过一半的贷款是以房地产土地作抵押的贷款,土地抵押贷款已成为银行业贷款的重要情势••。受政策¶••⊿管理¶••⊿操作等因素的影响,土地抵押贷款存在的风险隐患越来越突出••。各银行动抢占房地产开发信贷市场,相继在发放土地抵押贷款••。如今房地产与中国金融业的关联度过高,土地逐渐成为金融业的“风险货币”••。

目前个人按揭与开发商贷款的数字是2.5万亿,但没有对以房地产作抵押的其他贷款作更多关注••。尤其是在公有制的土地制度下,土地作为有价值的抵押物,价值趋向无穷大••。同样的土地,政府对其方案¶••⊿用处¶••⊿地位以及环境的变更都会导致土地价格产生宏大的变更,同样的土地作抵押物,有时可以以5000万作抵押,有时可以以5亿作抵押,通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念――土地货币••。由于政府对土地环境¶••⊿用处的变更直接会导致土地价格的巨幅波动,这个土地货币是一种风险货币,银行隐含着宏大的风险••。

目前商业银行土地抵押贷款存在的风险重要反响在以下几个方面:一是评估风险••。以土地应用权作为贷款抵押需要中介部门评估,受中介部门评估趋利性影响,往往会涌现高估地价现象••。如有的中介部门为了多收取评估费,故意高估地价,有的以贷款金额倒估地价,使土地抵押贷款从一开端就存在抵押值不足的信贷风险••。现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构,他们的评估具有高度的垄断性,大部分机构评估目标是为了收费,其评估费用不仅较高,而且很不公平公平,只要评估人愿意付款,一般均能按评估人请求,设定评估价值,致使纯土地抵押贷款评估失真••。二是地理地位风险••。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地,多数是处于城市方案而尚未实际开发的土地,有的地处城市边沿地带,有的虽处城市开发区,但所处地理地位偏僻••。三是方案变更风险••。当前城市尚未开发的土地,在方案问题上许多处所存在较大的变更性,特别是中小市县城镇尚未开发的土地,其变更频率更高,许多商业银行贷款抵押的土地,常常因城市方案及某些布局变更••。目前国家对土地政策的从紧调控¶••⊿对征用土地补偿规定的调剂和对部分地区工业园区的整理及关停,陡增了部分土地抵押贷款的风险••。四是开发风险••。据调查,当前开发商贷款购置的土地,除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外,有相当部分存在投机性质,有的等候土地价高后出让,有的等候房价上涨后再开发,抵押贷款土地“长闲不用”,在少数处所形成了“圈地运动”,并使一些土地被“搁荒”••。五是回收管理风险••。一些土地开发商在银行贷款取得土地应用权通过开发之后,不按约定归还银行土地抵押贷款,而是把土地抵押贷款挪作他用,重新去开发新项目••。

银联信分析:

目前银行应对发放“纯土地”的抵押贷款要慎之又慎,其中除要严格审查借款人是否具有开发资质和能力等条件外,当前重点要把好“三关”••。一是土地价值关••。二是土地的地理地位关••。三是时间关••。银行还需加强“纯土地”抵押贷款管理••。除要全面清算,通过多种手段,确保所抵押的土地在国家规定的期限内开发应用外,对超过规定开发时间的贷款,各基层行要采用措施加紧收回,避免因逾期应用开发而遭没收之为难••。银行要加大力度做好土地抵押贷款的回收••。要采用银行与银行之间合作,银行与企业之间的合作等多种手段,防止土地抵押贷款长期体外循环,做到担保抵押的土地一旦开发,就要立即从开发贷款或其开发收入中收回土地抵押贷款••。

[本文由银行联合信息网供给,未经北京银联信信息咨询中心书面允许,请勿转载••。]

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