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建行“信贷理财”输血成都200亿保障房“不差钱”

2014-03-10 10:50:54
起源:你我贷

刚落幕的成都市2012年春季房交会上,成都市城乡房产管理局负责人向外界释放了一个积极信号:今年前4个月,成都市共开工各类保障性住房2.15万套,已完成全年任务的近50%••。

按此前签订的目标责任书,2012年,成都全市保障性安居工程建设目标是套(其中棚户区改革6000户),而全部“十二五”该市制定的各类保障性住房开工指标高达38万套,2200多万平方米,将是“十一五”的7倍••。

如此宏大的保障房建设规模,资金从哪里来?

以2011年为例,成都开工建设400万平方米¶••⊿6.7万套(其中棚户区改革8000户)保障房投入的资金总额是140亿元,考虑到2012年新开工的5.1万套和在建项目,2012年资金需求会比140亿元更多••。

不过,成都不差钱••。“这重要与处所政府财力有关,市政府的财力和银行信贷支撑,足够完成保障房任务••。”4月底,成都市保障性住房管理部门一位负责人说••。

2011年房地产调控重压之下,处所“钱荒”一片,曾有北京的几家房地产基金登门问这个部门需不需要钱••。“他们给出的成本是9%,比银行贷款利率高多了••。”这位负责人说,未来也不会考虑应用信托或房地产基金融资模式••。

除了中央¶••⊿省¶••⊿市三级财政拨款外,成都保障房融资的重要渠道是银行贷款,“谁给我基准利率我就贷谁的••。”他说••。

“去年以来信贷规模空前紧张,银行对收益的请求也很高,定位基准利率,尽管比开发贷利率低很多,但从资金安全和综合收益角度来看,也不错••。”建行四川分行一位人士说••。

建行“基准利率”模式:授信+理财

“胜天雅居”是2011年成都市中心城区开工建设的18个保障性住房项目之一,包含廉租房¶••⊿经济实用房和限价房3200余套,可代表成都“十二五”38万套保障房建设的重要模式••。即几乎均由处所政府主导,成都市城乡房产管理局下属的市住房保障中心(下称“住保中心”)便是专职保障房建设的最重要的平台,专门负责区域保障房建设¶••⊿管理¶••⊿投融资••。此外,同一项目中经适房¶••⊿限价房¶••⊿廉租房¶••⊿公租房等多品种配套••。

建行四川分行一位人士介绍,去年成都市已开工的6万多套保障房,重要由成都市政府的职能部门和平台公司负责建设,房地产开发商参与代建的项目很少;开发商商品房配建保障房的比例也很少••。

这是成都模式与众不同之处――5年38万套的保障房建设打算,无论是财政拨款还是银行信贷,其资金起源都是处所政府自己张罗••。

以“胜天雅居”为例,项目总投资7.8亿元,其中通过建行融资4亿,占比51.3%;剩余3.8亿则为项目自有资金及少部分销售款转投••。项目建设周期为25个月,银行供给的保障房开发贷期限一般为5年,为基准利率••。

信贷资金对保障房投资的贡献力度过半,这在成都的另一项目――“大面桥”保障性住房项目上也较范例,该项目总投资9.1亿元,建行供给融资额5亿,占比近55%••。

上述两个项目,建行第一笔贷款从2010年12月开端发放••。贷款期限之所以设定为5年,重要考虑到保障性项目打算性较强,尽管工期一般为25个月,但全部申购¶••⊿确权¶••⊿认购的时间较长••。

“贷款规模十分紧张,项目需求却非常茂盛••。”建行四川分行人士说,为此,2010年以来,该行曾推出多款“资产池”和委托贷款型理财产品,为成都市保障性住房项目筹集采购和项目建设资金5亿元••。

“之所以选择‘资产池’类产品是因为全部投资成本相对低,对保障房特别合适••。”该人士认为,理财产品收益也不会超过贷款价格••。

“其实银行更重视综合收益,不仅是对公贷款,还包含资金结算¶••⊿公租房租金的代发代扣¶••⊿政府的廉租补贴这些业务••。”他补充道••。

2011年,建行四川分行保障房开发贷新增6亿元,同期,其对公房地产贷款(包含土地储备贷款和开发贷款)余额只增长了4亿••。

200亿保障房投资拼盘

四川省相干部门曾算过一笔账,该省2012年保障房建设总投入将达360亿元,其中新开工保障性住房19万套¶••⊿改革棚户区9万户,投入180亿元;2011年开工续建项目将投入180亿元••。由此,2011年开工续建项目投入占总投入一半以上••。

去年成都6••。7万套保障房建设总投资140亿,以此类推,一位当地银行业人士认为,保守估计2012年成都市保障房资金需求量不会少于200亿元••。

200亿资金从哪里来?

前述成都市住保中心负责人列出了两种重要渠道:一是保障房以公租房为主,公租房建设以处所政府财力支撑为主,即按中央规定处所政府土地出让净收入的10%和公积金的增值收益作为建设资金;此外,剩余资金重要起源于银行贷款••。

他认为,成都的处所财力加上适量的银行信贷支撑,足以支撑五年38万套保障房建设目标••。仅成都中心城区,2011年,中央¶••⊿省¶••⊿市三级财政拨款就有20亿元左右;成都市2011年财政预算履行情况也显示,该市这一年安排政府住房基金支出预算3••。37亿元,同时,按土地出让收益的10%计提保障性住房资金7••。5亿元,重要用于廉租住房¶••⊿公共租赁¶••⊿租赁住房购建及廉租房租金补贴等;此外,四川省政府还转贷成都50亿元处所政府债券资金,重点用于保障性安居工程和基础设施建设••。

银行贷款方面,国家开发银行是最重要的信贷支撑者••。以成都中心城区为例,2011年保障房贷款新增的70多亿中,国开行授信50亿元,实际放款约26亿元,全部用于公租房建设••。

“今年棚户区改革国开行再次授信50多亿••。”前述成都住保中心负责人说••。

2011年2月,国开行与成都市政府签订备忘录,双方将以公租房¶••⊿廉租房为合作重点,国开行给予200亿元贷款额度••。

成都保障房的信贷支撑者还有建行¶••⊿工行¶••⊿农行••。建行四川分行是成都同业中最早介入保障性住房的金融机构,2009年迄今,该行共向成都发放保障性开发贷和经济实用房采购贷款近14亿元••。

在成都今年5万套保障房任务中,市住保中心的任务是负责中心城区7个保障性项目¶••⊿2万套保障房开工建设••。其中,资金需求量最大的是公租房项目,共1••。3万套,约51万平方米,套数占比65%以上••。

当地银行业人士介绍,目前商业银行介入公租房领域刚开端••。去年建行四川分行曾跟踪过三个公租房项目,且已进入贷款项目评估程序••。但就在流程快走完时,成都财政专项拨款15亿元,将上述项目所有建设资金全部笼罩,贷款遂中断••。

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